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賃貸物件の仲介手数料とは?なぜ支払うのか?相場や無料の裏事情も解説

借りる

お部屋を借りる時にかかる初期費用は種類が多く総額が高くなるイメージがありますが、詳細をしっかり把握している方は少ないと思います。


本記事では、初期費用の中でも特に「仲介手数料」について解説していきます。


また、仲介手数料の相場や裏事情についても触れていきますので、次に借りるときにお役立てください。


この記事はINOVE(イノベ)が提供しています。INOVEは第一住建が運営する新しい不動産総合サービスです。


 


物件を賃貸するときの費用・仲介手数料とは?上限と相場を知っておこう



物件を借りる時にかかる費用の内訳は、継続的にかかる費用と、賃貸契約時のみにかかる費用に分けられます。


継続的にかかる費用は、家賃、火災保険料(複数年一括前払いであることもあります)、家賃保証手数料があげられます。一方、初期費用については、敷金、礼金、仲介手数料があります。


このように記載をすると、仲介手数料は借りる時の初期費用として支払うだけのものだと思われるかもしれませんが、侮るべき費用ではないということを以下で説明します。


 


仲介手数料は不動産会社が行ったサービスに対する「報酬」


「仲介手数料」とは物件を紹介してくれた不動産会社に支払う報酬です。


物件そのものは不動産会社のものではなく、大家さんのものであるため、不動産会社はあくまで紹介しているだけです。


また、大家さんとしても借り手を自分自身で見つけてくることは難しいので、仲介手数料という形で報酬を支払うから不動産会社が借り手を見つけてくる、あるいは空き家を見つけてくるから仲介手数料という名目で報酬を支払うというビジネスが成立しています。


 


上限が法律で規定されている|相場は家賃の0.5~1か月分


仲介手数料は、宅地建物取引業法(=宅建業法)にて、報酬の上限額が「家賃1カ月分+消費税」と決められています。


消費税も含まれているのですが、軽減税率は適用されないため、2022年8月時点では10%ということになります。


この上限は、借りる側と貸す側からもらえる手数料の合計金額が「家賃1カ月分+消費税」ということを意味します。


ちなみに、仲介手数料に下限はないため0円ということもあり得ます。この点については後述します。


このように法律で規制されていることから、仲介手数料の相場としては、家賃の0.5カ月分(大家さんからも仲介手数料をもらう場合)〜1カ月分が妥当となります。


 


不動産会社ごとに仲介手数料を一律にしている場合が多い


この仲介手数料は、各不動産会社ごとに固定していることが多いです。


仲介手数料が懸念材料となって契約をためらったりしないようにするためです。


また、他社との差別化をする目的で「仲介手数料は家賃の0.5カ月分です」ということをアピールしている会社もありますが、あくまで同じ会社内では統一しているのが一般的です。


 


事前に知っておきたい!仲介手数料支払いのタイミングは?


家賃の0.5〜1カ月分となると決して安い金額ではありません。


仲介手数料の支払いのタイミングは初期費用支払時に一括で支払うケースが大半です。物件の契約時に、見積書を提示され、期日までに初期費用の支払いを求められます。どんなに遅くとも賃料が発生する日(入居可能日)までには支払うことが通例です。契約時の見積もり内容が複雑であるため、内容を理解しないまま総額だけ見て支払っている方も多いと思います。このご時世で不正をするような会社はなかなか無いとは思いますが、ヒューマンエラーはあり得ますし、それなりに高い金額を支払いますので、ご自身でも確認することが必要です。


 


賃貸物件でなぜ仲介手数料が安い、または無料?物件の裏事情は?考えられる理由4つ


ここまでの説明で、仲介手数料は不動産会社の報酬であるとお伝えしてきました。


しかし、その報酬が安くなったり、無料になったりする場合があります。


営利企業である不動産会社がどうして報酬を減らすことができるのかを解説していきます。


 


 1.相談先の不動産会社が管理を直接請け負っている


大家さんがお部屋の入退去の管理や家賃の回収を自分自身で行っているケースは少なく、大半の大家さんは賃貸管理会社に委託をしています。


その賃貸管理会社自身が不動産仲介業を行っている場合については、仲介手数料が安くなったり無料となっている場合があります。


この場合には、不動産会社は賃貸管理による手数料により定額報酬を得られるため、顧客満足度を重視し入居してもらうことを最優先に仲介手数料を減額もしくは無料にする場合があります。


 


2.不動産会社がキャンペーンで仲介手数料を抑えている


不動産業界においては宅建業法にて仲介手数料が抑えられているということもあり、他の不動産会社との差別化というのが、難しいのも事実です。


ショッピングモールで販売されているようなアパレル商品や日用品は、特売とかセールといった形で、一定期間値引きをすることで一気に集客をする手法をとっています。


不動産仲介業界でできる数少ないセールが、仲介手数料の値引きです。家賃・敷金や礼金は大家さんに決定権があり、不動産会社が勝手に値下げすることはできないため、不動産会社は時期を絞って仲介手数料を抑えたキャンペーンを行うことがあります。


 


3.大家さんや不動産会社に「早く入居してほしい」事情がある


大家さんの視点で考えると、空室の状態が大きなリスクとなります。


マンション・アパート経営で家賃は重要な収入であるため、空室期間が長いと焦りが出てくるものです。


不動産会社側からしても、入居者をなかなか決められない場合には賃貸管理を解約されてしまうケースがありますので、解約されるよりも仲介手数料を値引きした方が良い場合もあります。


 


4.実はトータルコストが高上がりになる物件の場合も


賃貸不動産を借りるときに、初期費用等の見積書をよく確認する必要があります。


仲介手数料のことをメインでお伝えしてきたため、仲介手数料が高いか安いかに着目しがちですが、総コストが高くなっていないかもう一度よく見るべきです。


仲介手数料が安い分、礼金が高くなっていないでしょうか。大家さんと不動産会社の間で、ここで調整しようとしている場合も考えられます。


 


仲介手数料、値引き交渉はできるのか?注意点はあるか?



仲介手数料の値引き交渉はできますが状況をよく考えて行いましょう。


値引き交渉の際の基本的なスタンスは「値引きをしてくれたら入居する」というものです。


 


値引き交渉はできる場合もある・タイミングが大事!


不動産会社が強気になりがちな繁忙期にこの値引き交渉をしてしまうと、他のお客さんが優先されてしまう可能性があります。


このようなことが無いように、内見や相談のタイミングで雑談をしながら様子を伺うのも良いでしょう。


 


注意したいのはむやみに無理な交渉をしないこと


時期が良いからといって、何でもかんでも値引きをしてもらうことはNGです。


不動産会社から見たら、ただの面倒な顧客です。不動産会社は別のお客さんに時間を使う方が得策です。


当たり前ですが相手も人間です。


仲介手数料の値引きのせいで、他の部分で丁寧な接客をしてくれなくなる場合もあります。


最低限のマナーをもって接しましょう。


 


仲介手数料以外で初期費用を安くすることも検討しよう


繰り返しにはなりますが、初期費用は仲介手数料だけではありません。


敷金や礼金といった費用がかかります。特に礼金は、大家さんへのお礼のような意味合いのものであり、日本独特のものです。


家賃という大家さんへの報酬があるにもかかわらず、礼金を取るというのも不思議なものではありますが昔からの商慣習という形で現在も残っています。


この点に着目して、礼金なしの物件を探したり、交渉のカードとして持っておくことも良いでしょう。


手持ちが少ない人にとっては、敷金が0円という物件もよいかもしれませんが、敷金はあくまでも保証として預けているお金です。支払うことで大家さんへの印象がよくなったり、入居審査がスムーズにいきますので、むやみに敷金をなくすことは避けましょう。


 


賃貸で入居時のトータルコストを値切るコツ


値切りで大事なことは、大家さんの資産運用状況を把握することです。大家さん(=不動産投資家)にとっては空室リスクが最大の懸念点です。


多少の期間の空室はやむを得ないものですが、1カ月以上も入居者の目処がつかないと焦りを感じます。


その場合には、敷金や礼金を値切る交渉をする余地はあります。いつから空室なのかを不動産業者さんに聞くこともよいでしょう。


また、複数物件を保有しており、他の物件の賃貸募集がうまくいっていたり、不動産を相続で引き継いだだけで賃貸経営に力をいれていなかったりする場合があります。


空室であっても特に焦りがない場合には難しいかもしれないので、大家さんの情報を引き出すことがコツです。

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